Муниципальное арендное жилье в Украине: быть или не быть?

В странах ЕС такие дома иногда называют доходными. Приживутся ли их аналоги в Украине? 

Ощутимое обострение относительно нехватки жилья Украина почувствовала примерно три года назад, когда на мирные территории начали прибывать сначала десятки, а потом и сотни тысяч (сейчас уже более полутора миллиона) переселенцев из зоны проведения АТО. Собственное жилье большинство из них потеряла навсегда под обстрелами или под давлением сепаратистов. И более 80% таких семей не хватает состояний не только на то, чтобы на новом месте купить жилье, но и чтобы хоть арендовать у частников по современным рыночным ценам. Не следует также забывать, что рынок арендного жилья в Украине сейчас находится в тени почти на 90%. И даже в этих условиях именно на арендованных квадратных метрах, просто не имея другого выхода, живут более 1,4 миллиона украинцев, пишет Коррупция.Инфо

Популярное: “Откосить” не удастся никому: кого и когда заберут в армию в 2017-м, нововведения просто поражают

Поэтому именно на помощь таким семьям, Минрегион вместе со специалистами Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству разработал проект концепции закона Украины о арендное жилье.

Строим пока что маловато

Документ пока что формируется, на рассмотрение в ВР его не вносили. Ведь, по убеждению авторов, предварительно следует как можно подробнее обсудить его со всеми заинтересованными специалистами, учитывая их замечания и предложения, изучить и перенять лучший опыт других стран в этом вопросе и учесть все экономические и социальные особенности нашего государства.

Во время обсуждения законопроекта заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе сообщил, что сейчас в многоэтажках по всей Украине более 500 миллионов квадратных метров жилья. На первый взгляд, много, но треть из них давно в ветхом состоянии, поскольку исчерпан срок безопасной эксплуатации.

А строят и вводят в действие ежегодно почти 10 миллионов жилых квадратов. Вроде бы цифра немалая. Однако в пересчете на одного украинца это всего 0,10—0,15 квадратных метра. Для сравнения: в Беларуси — 0,5, в Китае — 1 (учитывая то, что населения там — более 1миллиарда, можно представить грандиозность объемов). Украинцы сейчас живут в условиях, когда на человека в среднем приходится примерно 20 квадратных метров жилплощади, а в Европе — 40-50 метров. Следовательно, более 55% наших соотечественников сейчас очень нуждаются в улучшении жилищных условий. Если ничего не менять, уже в ближайшее время большинство украинцев будет жить в аварийном или ветхом жилье. И государственные средства преимущественно будут использоваться на его содержание, реконструкцию и переоборудование, а не на строительство нового.

Если внедрение института арендного и лизингового жилья будет принят, в будущем это даст возможность увеличить темпы строительства нового жилья почти вдвое. Конечно, еще следует разработать и воплотить соответствующую программу. Однако, по мнению заместителя министра, одобрение проекта закона может стать для этого хорошим стартом.

Предоставлять его преимущественно работникам государственной и социальной сферы. Чтобы изменить не очень хорошую традицию, когда бесплатное жилье предоставляют в основном чиновникам высокого ранга, которые, занимая новую должность, порой вынуждены переезжать в другой регион. И проработав на ней всего полгода-год, такой чиновник эту квартиру приватизирует. А со временем переезжает в следующий регион, и история повторяется. Для государства было бы экономически целесообразнее, чтобы такое жилье чиновникам оказывали только во временное пользование. И платила бы за это учреждение, которое направляет работника в регион. Кончился срок работы на должности — квартиру возвращают в собственность местного муниципалитета и при необходимости ее предоставляют в аренду его преемнику или другому работнику.

— Запланировано, что стоимость аренды жилья по государственным программам будет на 30-40% меньше рыночной. А также что такие объекты строительства могут стать очень привлекательными для инвесторов, учитывая высокую надежность инвестиций в государственную собственность, — добавил заместитель министра.

Проблема назрела

Представляя проект закона, первый заместитель председателя правления Фонда содействия молодежному жилищному строительству Сергей Комнатный напомнил, что в настоящее время более 650 тысяч украинцев состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Ведь сейчас большинство из них вынуждена жить в перенаселенном жилье, где на человека приходится менее 13,5 квадратных метра. А расчеты специалистов доказывают, что более 20% таких людей и семей могли бы стать потенциальными клиентами рынка арендного и лизингового жилья с пользой и для себя, и для государства.

Также арендным жильем по государственным программам, по убеждению специалиста, обязательно воспользуются переселенцы.

— Арендуют жилье не только вынужденные переселенцы. По последним исследованиям, более 1,5 миллиона украинцев пользуются этой услугой и платят за нее по рыночным ценам, хотя иногда отдают за это последние копейки. С другой стороны, это всего 3% жилого фонда страны. Для сравнения: в Швеции до 70% жилого фонда — именно в аренде, в Германии — 57%, во Франции — 36%, в Италии — 20%. Поэтому видно, что Украине есть куда двигаться в этом направлении, — отметил специалист.

И добавил, что, по его убеждению, именно арендное и лизинговое муниципальное жилье могут стать качественным решением вопроса жилищного обеспечения украинцев и движущей силой для экономического развития отечественной строительной отрасли. Ведь сейчас в Украине нет доступных для людей ставок ипотечного кредитования. Так, в 2016-м средняя ставка по кредиту составляла 20-24%, что многовато для большинства граждан. А объемы льготных программ, которые реализует Держмолодьжитло, к сожалению, пока что очень малы, поэтому не могут существенно повлиять на общий рынок кредитов.

— Наблюдаем также большую диспропорцию между уровнем доходов населения и стоимостью квадратного метра. Расчеты доказывают, что среднестатистическому украинцу нужно работать почти 46 лет, чтобы сэкономить средства на приобретение себе жилья. А в странах Евросоюза этот показатель не превышает 20 лет.

Поэтому как это ни печально, почти половина украинской молодежи желает уехать на работу и жительство за границу. Ведь второй по значимости проблемой после достойной работы и зарплаты они называют именно невозможность решить свои жилищные проблемы. Как итог, уже сейчас более 100 тысяч украинских ученых уехали за границу в поисках лучшей участи и там плодотворно работают на развитие других стран, — отметил Сергей Комнатный.

Преграды на пути

Среди самых актуальных специалист назвал несовершенство отечественной нормативной базы. Сейчас достаточно разветвленная система различных правовых актов, которые давно устарели и не регулируют всех вопросов. Так, Жилищный кодекс регулирует лишь общие понятия относительно найма жилья, а Закон «О жилищном фонде социального назначения» распространяется только на социально незащищенных граждан.

А еще украинский инвестор сейчас почти не заинтересован строить жилье, которое будет сдавать в аренду. А за границей именно такого жилья строят очень много и называют его там условно доходные дома. Нашего же инвестора можно заинтересовать, например, путем налоговой либерализации, или заставить под налоговым давлением.

На современном рынке арендного жилья в Украине предложение не соответствует потребности, а стоимость очень завышена. Обычно средняя стоимость аренды дома или квартиры на месяц в регионе равна среднему доходу семьи за тот же период. А вот в Европе этот показатель не превышает 25%. А насчет предложения — у нас совсем нет институциональных арендаторов — юридических лиц. Предлагают арендовать избыточную площадь преимущественно частные владельцы.

Дорожная карта

Как же в Украине изменить ситуацию с арендным жильем? Чиновник отметил, что прежде всего следует создать четкую нормативно-правовую базу для урегулирования отношений между всеми участниками этого рынка. А также защитить права арендодателей и арендаторов. Следует законодательно определить правовой статус арендного дома как неделимого капитального объекта, который состоит из арендного жилья и нежилых помещений. Последних должно быть не более 20%. Относительно форм собственности — предлагают государственную, коммунальную и частную. Стоимость аренды в домах первых двух форм будет определять Кабмин, что должно исключить спекуляции.

Законопроект предлагает, чтобы органы местного самоуправления бесплатно отводили земельные участки (желательно с развитой инфраструктурой и подведенными инженерными сетями, что в итоге должно уменьшить нагрузку на конечного потребителя) предпринимателям-инвесторам, которые планируют строить арендное жилье. Ведь именно местная власть должна быть заинтересована в снижении социальной напряженности, улучшении жилищных условий людей и увеличении объемов строительства на своей территории.

Потом туда должен зайти инвестор-застройщик, который будет осуществлять финансирование и организацию строительства объекта. Законопроект предусматривает, что финансирование может поступать и из государственного, и из местных бюджетов. Также это могут быть средства иностранных инвесторов, привлеченные под государственные и гарантии органов местного самоуправления или местных вкладчиков.

Конечно, у такого дома должен быть управляющий. Его функции (ответственность за содержание, эксплуатацию и ремонт и т. п) и отношения с арендаторами также следует четко прописать в законодательстве.

И в конце конечный потребитель — граждане Украины, которые пока что не имеют возможности приобрести жилье, смогут его арендовать и получить за доступными условиями и ценами. А реестр и контроль этих квадратных метров будут вести также представители местной власти.

Предлагают, что муниципальным арендным жильем могут становиться только новостройки или сооружения, которым не более 3 лет — ни одного ветхого и аварийного. Заказчика застройки будут освобождать от долевого участия. А застройщик и управитель получать срочные (до 5 лет) налоговые льготы для развития этого дела.

Нужно определить основные условия договора найма муниципального арендного жилья, разработав типовой договор между арендодателем и арендатором. А также предоставить обязательную фиксированную долю (не менее 10%) в таком жилище для людей, которые находятся на учете по улучшению жилищных условий и социально малозащищенных.

Напоследок. Следовательно, по убеждению главы Держмолодьжитла, законопроект относительно муниципального арендного и лизингового жилья в случае его одобрения может в корне изменить ситуацию с использованием жилья в Украине к лучшему. Ведь создание такой институции обязательно положительно повлияет и на развитие определенных территорий и общин регионов, где она появится, и экономики в целом. А еще ее развитие должно стать важным направлением государственной жилищной политики.

Конечно, впереди обсуждение документа представителей всех заинтересованных сторон — строителей, предпринимателей, потенциальных инвесторов, а также профсоюзов и общественности. Чтобы институт муниципального и лизингового арендного жилья, которая должна появиться со временем, на самом деле была эффективной помощью для украинцев, которые имеют проблемы с жильем.