В историческом ареале Львова, на ул. Шевченко, активно возводят масштабный жилой комплекс, а реклама призывает львовян отправиться в «Великобританию», ведь именно так и называется новый ЖК. Общая площадь земли, на которой расположен комплекс — почти 6 га.
В рамках масштабного расследования о подводных камнях рынка новостроек в Львове, журналисты ИА Дивись.info узнали немало неожиданных фактов о жилом комплексе и его заказчика, фирму «РИЕЛ». Даже не так: о доме для военных и его заказчика, ВЧ Госпогранслужбы 2144, ведь именно так по документам и проходит ЖК «Великобритания».
А теперь по порядку
Мы проанализировали пакет документов, необходимых каждому застройщику для того, чтобы начать строительство. Для тех, кто не является экспертом в законодательстве, регулирующем рынок строительства жилья, следует знать определенные этапы, которые проходит проект перед тем, как первый кирпич может быть заложена в строительство нового дома.
«Строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, согласованного соответствующими органами местного самоуправления и зарегистрированного в установленном законом порядке, — консультирует юрист Ольга Чайковская. — Дальше застройщику необходимо обратиться с заявлением о предоставлении градостроительных условий и ограничений в уполномоченный орган (в настоящее время такие полномочия переданы Исполнительному комитету Львовского городского совета). Если объект строительства находится в историческом ареале города, получению градостроительных условий должно предшествовать разработка историко-градостроительного обоснования и согласования его органами охраны культурного наследия, в случае наличия сложных геологических и археологических условий — необходимо дополнительно провести соответствующие исследования и обследования планируемого объекта. На основании полученных градостроительных условий и ограничений разрабатывается проектная документация на строительство (которая тоже, в свою очередь, при наличии определенных условий подлежит согласованию с органами охраны культурного наследия и обязательной экспертизе). После чего заказчик строительства обращается к Государственной архитектурно-строительной инспекции для регистрации декларации о начале выполнения подготовительных и / или строительных работ или за выдачей разрешения на выполнение строительных работ — по объектам IV и V категории сложности ».
Все берет начало с земли
По данным сайтов «ЛУН» и «Новостройка», жилой комплекс «Великобритания» строит во Львове строительная корпорация РИЕЛ, самый застройщик Львова.
Однако приказ об утверждении градостроительных условий и ограничений выдан вовсе не Риэл, а военной части 2144 ГНСУ (пограничникам).
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
С этого приказа следует, что Госпогранслужба в лице ВЧ 2144 хочет построить на месте бывшей воинской части многоквартирный дом для военнослужащих. Дело в том, что огромный участок, на котором «растет» новый ЖК — территория воинской части. На публичной кадастровой карте этот участок обозначен как территория, находящаяся в государственной собственности (целевое назначение 15.03: «Для размещения и постоянной дислокации Государственной пограничной службы Украины»). Актуальность этой информации ИА Дивись.info подтвердили и в ГУ Держгеокадастру во Львовской области.
То есть, участок, находящийся в государственной собственности "относится к землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения; по целевому назначению — для обслуживания зданий и сооружений воинской части. В главном управлении Держгеокадастру добавили: согласно данным Госземкадастра, информация об изменении формы собственности и целевого назначения земельного участка в течение 2012-2016 гг. Отсутствует ».
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
Стоит напомнить себе, что в Украине есть 10 категорий земель по целевому назначению. Это, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли жилой и общественной застройки, земли особо охраняемых территорий, оздоровительного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, земли лесного, водного фонда, земли промышленности, транспорта и земли запаса. «ЖК на глиняных ногах» : все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
Жилые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные, можно строить на участках только одной категории — «для жилой застройки». На других девяти — нельзя
Соответственно, жилого квартала на несколько секций, школы и спорткомплекса на этом участке не должно … но есть! С другой стороны, чего только не сделаешь для военных, ведь по документации, выданной на строительство комплекса, он отмечается как будущее жилье для военнослужащих Госпогранслужбы (в Приказе об утверждении градостроительных условий и ограничений и других документах не указано, что пограничникам будет передана только часть квартирного фонда). Впрочем, квартиру здесь может себе купить каждый, и даже без военного билета. Почему так произошло, мы спросили у пограничников.
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
На информационный запрос в Госпогранслужбе ИА Дивись.info подтвердили, что жилье возводится для военнослужащих. «В настоящее время продолжается строительство двух многоквартирных жилых домов на участках Госпогранслужбы в г.. Львове по ул. В. Великого, 10 и четырех многоквартирных жилых домов по ул. А. Степановны, 8. Согласно проектно-сметной документацией количество квартир в домах составляет 1035 квартир. После завершения строительства площадь и количество квартир по категориям, которые будут принадлежать Госпогранслужбы, будет уточнена в соответствии с обмеров БТИ ».
С одной стороны, все прекрасно — новые дома для львовских пограничников, в разрешительной документации говорится о жилой комплекс на 15 секций (6-9 этажей), еще и школу в пределах комплекса (соответствующее разрешение ГАСК подписала в январе этого года). Но корпорация РИЕЛ уже продает квартиры в этих домах (фактически, не зная количества помещений, которые будут принадлежать пограничникам).
Более того, когда наши журналисты отправились в отдел продаж под видом покупателей, менеджер действительно рассказал о том, что участок принадлежит пограничникам и связывает корпорацию и ДПС совместный договор. Детали этого договора является коммерческой тайной, поэтому сделать его копию не допускается. Впрочем, на вопрос, чем же расплачивается «РИЕЛ» за землю, журналисту ответили, что расчет ведется квартирами и «РИЕЛ» уже отдал пограничникам все, что им предстояло отдать, но в уже готовых домах по другим адресам.
Пограничники, напоминаем, неделей ранее ответили, что расчета еще не было, потому что и количества квартир они еще не знают …
Без детального плана
Идем дальше тернистым путем разрешительных документов. Обнаружив, что целевое назначение участка совсем не то, с которым можно строить жилье, журналисты решили поинтересоваться детальным планом места застройки. Дело в том, что именно на нем должно быть нанесено зонирования (жилые здания должны иметь четко прописанную минимальную удаленность от определенных санитарных зон, промышленных объектов и т.д.). К тому же, на детальном плане обычно содержатся данные о коммуникации, грунтовые воды и прочее. Соответственно, для того, чтобы изменить целевое назначение земли, орган местного самоуправления должен принять решение о разработке детального плана. «Статьей 24 Закона Украины« О регулировании градостроительной деятельности »запрещено менять целевое назначение земельных участков», если это не соответствует плану зонирования территории и / или детальному плану территории », — говорит юрист Ольга Чайковская.
Поэтому эта конкретная потребность в детальном плане должна была появиться для того, чтобы изменить целевое назначение земли. Журналисты поинтересовались в Управление архитектуры Департамента градостроительства ЛГС копиями детального плана участка в границах улиц О. Степановны — Квитки-Основьяненко — Шевченко — Ярослава Мудрого. Именно на этом участке и сводится массивный ЖК. Однако, ответ был следующим: «Информируем, что управление архитектуры не владеет информацией по которой сделан запрос, поскольку детальный план в пределах ул. А. Степановны — Квитки-Основьяненко — Шевченко — Ярослава Мудрого НЕ разрабатывался ».
И действительно, эту информацию подтверждает и сам Приказ об утверждении градостроительных условий и ограничений (один из ключевых документов для старта строительства). В пункте «Ссылка на градостроительную документацию: генеральный план населенного пункта, план зонирования, детальный план территории и решение об их утверждении (при наличии)» говорится следующее: «генеральный план застройки города, утвержденный ЛГС 30 сентября 2010».
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
Давайте еще раз, потому что поверить в это трудно: Департамент градостроительства ЛГС своим решением позволил застраивать участок, не предназначенную под жилую застройку, и даже не попросил создать детальный план территории, чтобы понять, безопасно будет житься будущим жильцам. В промышленной зоне. На территории бывшей воинской части. Комментарии излишни, но, к сожалению, это еще не все.
Зачем нам то ЮНЕСКО
Будущий жилой комплекс расположен в пределах исторического ареала города Львова, именно того исторического ареала, занесенного в архитектурные памятники ЮНЕСКО. В рекламных материалах застройщик всячески подчеркивает, что жить будущие жители ЖК в историческом центре Львова, где-то между собором Св. Юра и площадью Рынок. Однако, при согласовании своего строительства заказчики почему-то о принадлежности своего комплекса до исторического ансамбля старого города забыли.
Все новостройки, расположенные в историческом ареале Львова, должны пройти согласование Министерства культуры. Министерство получает историко-градостроительное обоснование (согласовано на уровне Львова и области), выносит решение, можно строить именно в этом месте, а дальше отдельно согласовывает проект (ведь нельзя посреди центра Львова свести тринадцатиэтажного «свечку» … Можно? Об этом в следующих расследованиях). Кроме того, министерство предоставить разрешение на начало земляных работ (ведь в историческом ареале могут содержаться также археологические находки).
При согласовании документации на строительство «Великобритании» городской совет поступила беспрецедентно: подчеркнула в Приказе об утверждении градостроительных условий и ограничений необходимости получить согласования с Минкульта. «Это очень редкий приказ, потому что обычно городской совет просто пропускает этот пункт, а здесь четко написали, что согласование должно быть», — анализирует документ общественный активист Олеся Дацко.
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
И действительно, предпоследний пункт Приказа: «До разработанного рабочего проекта, градостроительную документацию на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на ул. А. Степановны, 8 в г.. Львове согласовать в Министерстве культуры Украины в установленном законом порядке ».
В свою очередь, минкульт отвечает: «По результатам проверки электронной базы данных документооборота согласований историко-градостроительного обоснования, проектной документации, разрешений на проведение земляных работ по адресу ул. А. Степановны, 8 во Львове Министерством культуры Украины не казалось. Обращений на получение разрешения на проведение земляных работ на данном участке не поступало ».
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
Согласования через колено
На уровне областном же этот проект согласовали, хоть и со скрипом. 27 июля 2015 Управление охраны исторической среды Львовского горсовета рассмотрело обращение ВЧ 2144 по строительству жилого комплекса для военных (да-да, это о «Великобританию» язык). Далее по тексту: «Сообщаем, что вопрос застройки участка по упомянутому адресу рассматривался на заседании консультативного совета по вопросам охраны культурного наследия при УОИС 15 июля 2015. Поскольку предлагаемый жилой комплекс активно влияет на городской урбанистическое пространство, меняет панораму и силуэт города Вам предлагается изготовить макет территории в границах ул. Степановны, Ярослава Мудрого, Городецкой, который отразит влияние данной застройки на формирование панорамы города ».
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование) А дальше, уже 10 сентября 2015 консультативный совет при ЛОГА согласовывает обоснования строительства этого комплекса. И здесь вообще интересно. На запрос нам предоставили выписку из протокола «заседание Консультативного совета по вопросам охраны культурного наследия во Львовской области при отделе охраны культурного наследия и культурных ценностей ОГА» за 10 сентября 2015 года. На заседании, судя по выдержек, присутствуют: Андрей Левик, Игорь Амбицький, Юрий Разбицький, Иван Гарат, Юрий Дубик, Виталий Дубина, Оксана Ткачук, Андрей Коць, Николай Гайда, Василий Петрик, Василий Слободян, Оксана Бойко. А приглашены: Виктор Лось, Любомир Королишин, Игорь Яблонский, Тарас притупи, Виктор Козарчук, Александр Шульга, Мейлах Шейхет, Борис Четвериков, Игорь Гуманчук, Олеся Ковалишин и Ярема Чурилик. Ничего себе публика! Ради всего лишь согласование историко-градостроительного обоснования ?!
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
Мы решили поинтересоваться у нескольких «присутствующих», действительно ли они были на этом заседании. По крайней мере двое нам ответили отрицательно. Более того, в данном журналистам выдержки из протокола не указываются ни председательствующий, ни секретарь, и подписан протокол только секретарем Юрием Разбицьким.
Стоит обратить внимание и на докладе присутствующих. Оксана Бойко: нам подали проект с теми же высотами, которые мы рассматривали в прошлый раз, с той же сплошной и массивной застройкой, не изменялось. Василий Петрик: автор разработал тот проект, который ему дал заказчик и показал, как этот проект должен выглядеть в данной среде. Но после этого должны быть представлены выводы: этот проект подходит к реализации, или нет … Например, снизить дом №1 к той или иной высоты. К таким выводам нет. Андрей Левик: на прошлой Консультативном совете существенными были замечания по высотности и плотности застройки в отдельных частях участка. Эти замечания НЕ исправлено.
И, после подобных выступлений решение совета: согласовать представлено историко-градостроительное обоснование со строительством домов 6-9 этажей.
Как это все могло быть согласовано после таких красноречивых выступлений — загадка.
Я — не я и хата не моя
Везде (сайты с новостройками, реклама в Google, сайт будущего ЖК и наружная реклама по городу) строительная корпорация РИЕЛ позиционирует себя как застройщик данного участка, хотя в разрешительных документах о «Корпорация РИЕЛ» анислова.
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование) В документах, выданных Даби за январь 2016 года, отмечается, что подрядчиком строительства является ООО «Доверие Гарант». Заказчиком (как и везде) выступает Первый отдельный отдел капитального строительства Государственной пограничной службы. РИЕЛ в этом случае выступает фактически девелопером, посредником между заказчиком строительства и клиентом, который собирается приобрести жилье.
К тому же, и подрядчик, «Доверие Гарант», так же приводит нас к Риэл, или, лучше сказать, всей системе мелких и крупных фирм, сосредоточенной в руках владельцев Риэл.
Основателем и конечным бенефициаром ООО «Доверие Гарант» является Александр Михайлович Дубовик. Его деловые связи весьма легко исследовать благодаря аналитической платформе YouControl. Здесь уже есть и РИЕЛ в многочисленных ипостасях. И это законом не запрещается, ведет себя дела, то и ведет. На самом-то предприятий, обществ с ограниченной ответственностью и других структур, которые являются ответвлениями Риэл нашлось с почти «РИЕЛПОГРАНБУД-1», «РИЕЛПОГРАНДУБ-2», Агентство недвижимости «Строительная корпорация РИЕЛ», Жилищно-строительная компания РИЕЛ, РИЕЛ-групп Строительная корпорация РИЕЛ, Сервис РИЕЛБУД и так далее. Часть из них даже имеет судебные следы, но данное расследование не о РИЕЛ в целом, а о «Великобританию» в частности в качестве примера того, как городской совет ведет дела.
Стоит отдать должное отдела продаж, ведь там никто не скрывает того, что юридическим заказчиком строительства является вовсе не «РИЕЛ».
«ЖК на глиняных ногах»: все знают жители «Великобритании» во Львове о своем новом доме? (Расследование)
И здесь важен один нюанс. «РИЕЛ» выступает в роли девелопера. А какая МЖ ответственность девелопера перед будущими владельцами квартир?